Về bản chất, các yếu tố cấu thành một giai đoạn sẽ trực tiếp dẫn đến sự phát triển của giai đoạn tiếp sau.

Sau một thời kỳ ổn định, người mua sẽ lấy lại niềm tin vào thị trường và bắt đầu đầu tư, dẫn đến giá cả tăng. Khi giá tăng, ngày càng nhiều người đổ tiền vào khiến tốc độ tăng giá nhanh hơn. Cuối cùng, giá cả vượt khả năng chi trả và đạt đỉnh trước khi bước vào thời kỳ điều chỉnh, đưa giá xuống khỏi mức cao chóng mặt trước đó. Khi giá chạm đáy, một thời kỳ ổn định lại tiếp diễn và vòng quay bắt đầu lại từ đầu.

? Giai đoạn phục hồi

Nền kinh tế đã có dấu hiệu tích cực, thoát ra khỏi trì trệ. Nhiều công trình xây dựng nhà ở bắt đầu khởi công. Vật liệu xây dựng sau thời gian tồn đọng và giảm giá đã bắt đầu được tiêu thụ nhiều và tăng giá. Ngân hàng cũng bắt đầu cho vay mua bất động sản. Đài báo thì nói nhiều đến tồn kho bất động sản giảm mạnh. Các chủ đầu tư bất động sản bắt đầu đẩy mạnh thực hiện lại dự án sau thời gian tạm dừng. Giá bất động sản bắt đầu tăng nhẹ.

Đây chính là dấu hiệu của giai đoạn phục hồi trong chu kỳ bất động sản. Thời điểm này là tốt nhất để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

? Giai đoạn sốt nóng

Kinh tế giai đoạn này phát triển rất mạnh. Ngân hàng đẩy mạnh cho vay với dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng cao. Lãi suất huy động gửi tiết kiệm tăng. Vật liệu xây dựng bán chạy và tăng giá. Giá bất động sản tăng mạnh. Trong cơ quan, ngoài đường ai ai cũng nói về bất động sản. Đội ngũ môi giới bất động sản, gọi nôm na là “cò nhà đất” vô cùng đông đảo. Việc mua bán nhà đất rất nhanh chóng, nếu chậm chân một chút là người khác mua mất. Không khó nhận biết rằng bất động sản đang ở thời kỳ sốt nóng.

Thời kỳ này nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ bán ra nhà đất.

? Giai đoạn hạ nhiệt

Lúc này lạm phát bắt đầu tăng. Để khống chế lạm phát Nhà nước bắt đầu rút tiền về, tăng lãi suất gửi tiết kiệm. Các ngân hàng giảm cho vay bất động sản. Thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Giá bất động sản chững lại, có nơi giảm nhẹ. Đài báo bắt đầu thông tin về thị trường bất động sản hạ nhiệt. Các chủ đầu tư bắt đầu đưa ra nhiều biện pháp khuyến mại để thu hút khách hàng. Nhiều nhà đầu tư bất động sản bắt đầu rút khỏi thị trường. Nhà đất bắt đầu khó bán. Thị trường bất động sản suy thoái và tiến vào thời kỳ tiếp theo là đóng băng.

Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp sẽ không mua vào bất động sản ở giai đoạn này.

? Giai đoạn đóng băng

Lạm phát lúc này rất cao. Nhà nước quy định lãi suất tiết kiệm lên mức cao nhất. Các ngân hàng ngừng cho các nhà đầu tư dự án và cá nhân vay tiền. Giá bất động sản giảm mạnh. Đài báo đưa tin thị trường bất động sản đóng băng. Các giao dịch nhà đất đình trệ. Các sàn bất động sản giảm mạnh nhân viên. Các công ty bất động sản nhỏ chuyển nghề kinh doanh khác. Các dự án bất động sản đình thi công hoặc thi công với tiến độ vô cùng ì ạch. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ đến 50% giá. Nhiều doanh nghiệp phá sản. Nhiều nhà đầu tư phải đi trốn nợ. Đội ngũ đòi nợ thuê tăng mạnh. Thị trường gần như đóng băng hoàn toàn. Rất ít có giao dịch. Rất dễ nhận biết đây là giai đoạn đóng băng của bất động sản.

Cuối giai đoạn đóng băng là thời điểm tốt để mua vào bất động sản.

Tóm lại, nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm sẽ mua bất động sản vào cuối giai đoạn đóng băng hay vào giai đoạn phục hồi, đồng thời sẽ bán ra vào giai đoạn sốt nóng trong một chu kỳ của thị trường bất động sản.

Dù vậy, các giai đoạn không đơn thuần tự chuyển dịch lên giai đoạn tiếp theo. Có rất nhiều nhân tố bên ngoài tác động dẫn đến sự thay đổi của thị trường.