Chuyển nhượng đất 134 (đất của người dân tộc thiểu số) khá phổ biến. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng mua bán không thuế chuyển quyền sử dụng do không nắm rõ các điều kiện riêng đối với nhóm đất này.

• Đối tượng nào được mua đất của người dân tộc thiểu số?
• Hồ sơ, điều kiện, thủ tục, thuế phí chuyển nhượng đất 134 ra sao?

Tất cả sẽ được giải đáp chi tiết ngay dưới đây. Căn cứ các cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013

Đất 134 là đất gì?

Đất 134 là đất được nhà nước giao cho người đồng bào sử dụng theo chương trình 134 – tên thông dụng của Chương trình hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn mà Chính phủ Việt Nam áp dụng từ năm 2004 nhằm mục đích đẩy nhanh tiến độ xóa nghèo cho các hộ dân tộc thiểu số ở Việt Nam.

Theo mục tiêu của chương trình này hạn mức người đồng bào được giao đất quy định như sau:

• Đảm bảo mỗi hộ dân tộc thiểu số có tối thiểu 0,5 ha đất nương, rẫy hoặc 0,25 ha đất ruộng lúa nước một vụ hoặc 0,15 ha đất ruộng lúa nước hai vụ để sản xuất nông nghiệp.
• Đảm bảo mỗi hộ dân tộc thiểu số ở nông thôn có tối thiểu tối thiểu 200 m² đất ở. Riêng hộ dân tộc Khmer ở đồng bằng sông Cửu Long có chính sách riêng.

Điều kiện chuyển nhượng đất 134

Căn cứ vào Điều 192 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng đất của đồng bào dân tộc thiểu số được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước được quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn có quy định cụ thể:

1. Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác không còn khả năng lao động.
2. Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

Theo 02 cơ sở pháp lý nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số chỉ được chuyển nhượng đất được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước khi có các điều kiện sau:

• Sử dụng 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

Ngoài ra, thủ tục chuyển nhượng được xem là hợp lệ khi đáp ứng điều kiện chung để chuyển nhượng đất, theo điều 188 luật Đất đai năm 2013 quy định:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Hồ sơ mua bán/chuyển nhượng đất của người đồng bào

Hồ sơ chuyển nhượng đất ở được yêu cầu các giấy tờ khác với chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp hay chuyển nhượng đất rừng sản xuất,… của người đồng bằng.

a. 01 bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

• Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở
• Hộ khẩu thường trú của người mua
• Trích lục thửa đất
• Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực
• Chứng từ nộp tiền thuế đất

b. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất 134

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền tại địa phương
• Bước 2. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ
• Bước 3: Cơ quan thuế xem xét hồ sơ và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người làm hồ sơ thực hiện.
• Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiến hành chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
• Bước 5: Trả kết quả (Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận)

Người làm hồ sơ (cả bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng) sẽ phải hoàn thành các khoản thuế phí:

• Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở
• Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở

Để chắc chắn khả năng chuyển nhượng đất 134, người mua/bán nên đến Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý, do nhiều trường hợp người sở hữu không nắm rõ các điều kiện chuyển nhượng đối với nhóm đất này.